年后的2、3月，佛山楼市成交量不错，肯定算小阳春了。

(资料图)

但到3月下旬，上门量和成交量都在放缓。进入到4月，行情进一步转淡，但依旧好过去年底。

造成这个走势的原因也是多方面的：

比如4月头连续阴雨天；又比如“清明月不买房”的情绪，都让开发商放缓了推货脚步。

又比如年的成交，主要来自年前被压制的需求释放。这波后， 市场又会短暂降温。

还有个非常重要的原因，是来自于房价的变化：楼市进入到3、4月，主城区绝大部分一手盘价格都往上涨了3-5%。

而二手盘里价格让利较多的也在前期成交了，余下挂牌价也贵了涨了。

一二手价格上涨，让买家和卖家进入了新的博弈周期，就看谁妥协，这需要时间过渡。

年后，我们常常被老铁们问到：现在到底能不能买？某某楼盘能不能入手？

他们潜台词就是问：房价还会不会降？

其实这种问题很难回答，太笼统了，在区域、项目、产品都分化的时代，这类问题，没标准答案。

但分开来说，还是能给各位一些启发的。

哪类项目或产品会站得住脚？

这个问题，我们分区域、分项目来说。

先说豪宅盘，比如在禅城以鹏瑞三龙湾1号为首的豪宅盘，它有可能跌回去吗？

显然不可能，因为面子上挂不住。

当然，更重要的是，鹏瑞确实卖得很爆。如今在售余货已没之前“3”字头了，都是200来方以上的大面积。

还有最后一栋3梯3户的T8，自然是吊高来，爱买不买。

而其它卖得一般、货量较多的豪宅盘，只要没有乱定价，价格一般也不会有啥松动。至于那些吹8万+、10万+的，不过炒作噱头，该卖3字头的货还是有的。

也不排除有的豪宅盘部分关系户一直未网签，想内转找接盘侠，可能加价方面会有让步。

整体来说，豪宅盘为了自己面子和前期业主的面子，降价卖是大忌，宁愿偷偷给某些关系户降价卖，也不会给普通客户随便输出。

至于热门板块的刚需、改善盘，比如张槎大华紫樾府价格已经比去年涨了2-3千/㎡。

但已推出的3、4、5、6、7座，和还没预售证的1座，都卖得七七八八了。

虽然卖得出彩，但其实都是血亏卖的，毕竟地价1.4万多，现在卖2万也不保本。

后面要加推的其它几栋，想它价格降回去，可能性不大。现在它家四房中高层基本2万/㎡起，3房也1.85万/㎡起，最差也是稳住。

不过附近铂仕湾不太好说，它价格随着大华涨也跟涨，但还有未推的不太好的楼栋，想要维持溢价较难。

还有像三山新城的中海文锦国际，全盘还有不到300套货，3房不够4房多。

该盘年初时，3房和4房距离高位都回调了好几千，尤其4房产品。如今又往上涨了一些，估计也会稳着卖了。

该项目今年9月第1批交楼，12月第2批交楼，不用去到四季度估计也差不多清盘了。

你说卖到最后边角料会不会尾盘让利，这个倒是有可能，因为任何盘都有这个可能。但关键是边角料，你能要吗？

还有祖庙的朝安金茂悦，现在南区的商品房小户型也卖到最后1栋的8座。

北向3房稳在2-2.2万/㎡，南向3房也稳在2.2-2.4万/㎡。

这个价虽然比去年底贵了一些，但也具备较高的性价比，这些产品要继续降价回去显然不可能，毕竟开发商亏挺多的，也没多少货了。

但你说项目北地块的人才房，后续有没有可能笋嘢益街坊，那就不好说了，毕竟是人才房。

还有顺德陈村地铁站双雄--新城盛悦之光和新希望悦珑湾，前者所有楼栋都推了，货量企业不多了，价格比最低位时涨了，现在也毛坯卖着之前的装修价，后续价格变动的可能性不大。

不过新希望悦珑湾因为余货较多，不排除时不时出掉特价单位吸客，但折扣让利跟现在相差不了很大。

以上这些盘只是禅南顺相对热门板块的热门楼盘，或因定位较高、或因货量不多，后续在售价上难有下探空间。

哪类区域或楼盘可能会下探？

区域、楼盘、产品分化，必然导致有盘价格稳中有涨，有盘价格下探。

比如泷景9期现在售的2梯4户95、121平三四房，价格在2-2.3万/㎡，是靠南侧马路的单位。

但该组团货量还有不少，如果后期推靠近医院的楼栋，不排除部分单位会做多些特价让利。

还有城北板块，下半年会迎来新面孔，有个灯湖悦园会卖83-118㎡的标准刚需产品。

而它的地价又非常便宜，很可能会加剧城北板块的价格内卷，不排除下半年板块项目价格让利更多。

而板块大哥保利时代天珀高位割了不少韭菜，届时已临近尾声，事了拂衣去。

还有新城西部的华发滨江府和碧桂园世纪中心，这里一二手一起卷。

后续货量较多，虽然年后价格比年前上去了，但不排除卖到后面组团，卷不动了，在特殊节点又来一波让利促销。

还有像一些郊区板块，本身存在感很弱，又因为有开发商拿了低价地，推货时，必然会把板块打崩了。

比如北滘莘村板块，曾经中铁在这里拿了两块地，一块地价1.1万/㎡，最高卖到1.8万/㎡，后面改名叫广佛尚城像割一把无脑韭菜。

但板块的房子实在太难卖，外区客去到很容易劝退。

而板块的碧桂园新项目，之前拿地价够低，如今特价单位已干到1.1x万/㎡，还是12楼。

像北滘莘村板块这样的镇街板块，还有挺多，都是我们公众号平时很少写到的板块。

它们因为本身配套和竞争力很弱，平常的楼市成交都上不去，又来一块低价地，继续卷刚需，这种板块后续想抬头很难。

二手房还有机会捡漏吗？

也要承认，过去近2年，佛山卖出的地块其实不多。这一定程度上，会导致未来部分板块的楼市供应大幅萎缩。

而这给了一些二手盘机会喘息的机会，但下半年二手堆里，捡漏机会肯定有。

尤其是那些放盘量动辄两三百套 ，还以刚需户型为主的楼盘，即便在此刻都有不少刚需卖家都在踩踏出货。

还有那些早期投资客较多的楼盘，刚刚新交付时，有可能会出现某些资金紧张的投资客亏本急套现，如果你盯紧点，出手快狠准，自然可以捡漏。

哪怕是千灯湖，当下一些挂牌价较高的刚需3房产品，下半年还是会老实。比如临近地铁站的那几个居住舒适度本和户型产品一般的二手盘。

下半年板块的3房置换群体会加快脚步，为千灯湖几个旧改项目腾资金，卖一买一的客户，是有机会给你捡漏的。

那么千灯湖如此，其它板块的刚需产品，自然更不必说。

写在最后

炒家信奉一句话：共识决定价值。

甭管它值不值那个价，只要韭菜前赴后继，垃圾也能卖出金价。

这在广大普通购房者眼里有另一个版本：你不买我不买，房价还能降300。

这是过去被验证过的真理，很多购房者都庆幸自己没有下场。今年只要大家都跟去年一样不买，价格自然还会降回去，但今年这种共识不如去年那般团结了。

很多人错过了去年最佳的入手时机，我们去年写过文章，断言了今年会有些人入市站岗：

但也有不少人今年能买得更便宜，根本原因在于楼市分化在加剧。

以前是买得早，都能赚钱。现在是要买的好，还要卖得时机巧，才能赚钱。

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